החלטה בתיק רע"א 2723/13

א.        בקשת רשות ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בתל אביב (השופטים שנלר וד"ר ורדי והשופטת לבהר- שרון) בע"א 2133-02-12 מיום 7.3.13, שבגדרו נדחה ערעור על פסק דינו של בית משפט השלום בתל אביב (השופטת ברקוביץ) בת"א 53684/08 מיום 18.12.11, אשר קבע כי המבקש נטש מושכרים שבהם החזיק כדייר מוגן.

רקע

ב.        המשיבות הגישו כנגד המבקש תביעת פינוי מבניין ברחוב נחלת בנימין בתל אביב. המבקש החזיק בשלוש יחידות בבניין כדייר מוגן: יחידה בקומת הקרקע המשמשת למסחר ושתי דירות בקומה הראשונה. על פי הטענה, נטש המבקש את המושכרים בכך שהשכירם בשכירות משנה, ללא הסכמת המשיבות, לאחרים.

ג.        בית משפט השלום קיבל את תביעת המשיבות. תחילה, נדחתה הטענה שהמשיבות לא היו זכאיות להירשם כבעלות הזכויות במקרקעין בעת הגשת התביעה. לגופו של עניין נקבע, כי מן העדויות עולה, שהמבקש מאשר את עובדת השכרת המושכרים בהשכרת משנה, אלא שטוען הוא להסכמת המשיבות. בית המשפט לא מצא את גירסת המבקש, כי ניתנה הסכמת המשיבות באמצעות באי כוחן, מהימנה - שכן השתכנע כי המשיבות לא ידעו ולא הסכימו שהמבקש ישכיר את המושכרים בהשכרת משנה. הוסבר, כי בין הצדדים נחתם ביום 7.9.93 חוזה, שלפיו התירו המשיבות למבקש להשכיר את המושכרים בשכירות משנה לתקופה של 3 שנים, תוך הסכמה שדמי השכירות שיתקבלו מדיירי המשנה יחולקו בין המבקש למשיבות. נקבע, שלאחר מכן לא נחתם חוזה נוסף, חרף משא ומתן שהתנהל בין הצדדים בשנת 2005 בעניין זה. זאת בהסתמך על עדותו של עו"ד ונגלניק, שהיה במועדים הרלבנטיים בא כוחם של המשיבות, ואשר נמצאה מהימנה. למול אלה לא מצא בית המשפט את עדויות המבקש והעדים מטעמו מהימנות. בית המשפט דחה את הטענות, כי הצדדים הסתפקו בהסכם בעל פה המאפשר שכירות משנה, וכי נוכח עלויות השיפוץ במושכרים היה המבקש פטור מהעברת חלקן של המשיבות בדמי השכירות למשך חמש שנים. נקבע, כי גירסה זו אינה הגיונית ואינה סבירה, וכי מאחר שהמבקש אינו מתגורר במושכרים, ואף אינו מנהל בהם כל עסק, משהושכרו בשכירות משנה ללא הסכמת המשיבות, מתקיים היסוד העובדתי של נטישה כמשמעה בדין. הודגש, כי המבקש אף לא טען בתצהיר שהגיש כי ברצונו לחזור למושכר. לבסוף נדחתה טענת המבקש לסעד מן הצדק. צוין, כי המבקש השכיר את המושכרים בשכירות משנה ללא רשות הבעלים החל מיום 1.10.96, ונמנע מהעברת דמי שכירות המשנה לבעלים, תוך שהוא עושה עושר שלא כדין על חשבונם. בהמשך לאלה ביקש בית המשפט להדגיש, כי המבקש העלה סדרה של בקשות סרק, שבהן הועלו טענות עובדתיות הסותרות את גירסתו המקורית.

ד.        בית המשפט המחוזי דחה את ערעור המבקש וקבע, כי אין מקום להתערבות בממצאי עובדה ומהימנות שקבע בית משפט השלום. נדחתה טענת המבקש שלא ניתן לקבוע מבחינה משפטית כי מדובר במקרה של נטישה במקרה של השכרת משנה, שכן טענה זו הועלתה לראשונה אך בערעור, ומכל מקום התקיימו יסודות עילת הנטישה, לרבות חדלות משימוש במושכר לאשר נועד לו, ואי הוכחתה של כוונה ממשית לחזור למושכר. נאמר, כי ההסכם בכתב המתייחס לשנים 1996-1993, וטיוטה שנוסחה במטרה להגיע להסכם ב- 2005, מעידים כי המבקש ידע שיש צורך בהסכמה בכתב של המשיבות, ופעל להשגתה כפי שעשה בעבר. הוסף, כי אין מקום להתערב בקביעת בית המשפט שלא להעניק למבקש את הסעד החלופי שהתבקש של הגנה מן הצדק, זאת בהתחשב בכך שהמושכרים הושכרו בשכירות משנה במשך שנים רבות בלא ידיעת המשיבות וללא העברת דמי שכירות. לבסוף, בית המשפט המחוזי דחה את בקשת המבקש להציג ראיות נוספות, שעניינן כי יש שוכרים נוספים שלא נתבעו ומכירת הבניין על ידי המשיבות. עוד צוין, כי המבקש ידע עוד לפני מתן פסק הדין בבית המשפט על מכירת הבניין לאחר, ולא טען בעניין זה. הוסבר, כי לפי חוזה המכירה, לא הומחו זכויות התביעה לרוכש הבניין על ידי המשיבות, והן נשאו בהוצאות הכרוכות בניהולה של התביעה; יתרה מכך, החלפת תובע אין בה לשנות מהתוצאה של השכרת משנה ללא רשות. לבסוף הוסף, כי לא הוכחה הטענה שעו"ד ונגלניק ידע על שכירות המשנה עוד בשנת 2007.

הבקשה

ה.        לטענת המבקש, בפסקי דינם של בתי המשפט קמא נקבעו מספר הלכות חדשות המצריכות דיון בבית משפט זה. כך נקבע, כי שכירות משנה יכולה להוות נטישה, אף כאשר הדייר המשכיר שומר על זיקה הדוקה לנכס, ובתום השכירות יכול לקבלו לחזקתו. כן נקבע, כי עורך דין יכול הן לייצג והן להעיד לטובת לקוחותיו, ובאלו יש להתערב. לטענת המבקש, בית המשפט התעלם ממספר מסמכים שמהם עולה, כי המשיבות מכרו את הנכס בחודש נובמבר 2011 והסתירו זאת, וכי פקעה זכותן של המשיבות להמשיך בתביעה, שכן מכירת זכויות בנכס או הסבתן מאיינת את זכות הבעלים להמשיך בתביעה בגין הנכס. הודגש, כי אפילו ידע המבקש על מכירת הנכסים, אין הדבר מבטל את חובת המשיבות להודיע על כך לבית המשפט. עוד נטען, כי עו"ד ונגלניק ידע על שכירות המשנה, וכי בית המשפט הסתמך על תצהיר שאינו חתום, ושלמבקש לא נתאפשר לחקור לגביו. לבסוף נטען, כי מצבו הפיסי והנפשי של המבקש אינו טוב, והוא סובל מהתקפי דיכאון וחרדה נוכח ההליכים המתנהלים.

הכרעה

ו.        כנודע, הרשות לערעור בגלגול שלישי ניתנת במשורה, ומוגבלת למקרים המעוררים שאלה בעלת חשיבות משפטית או ציבורית עקרונית, החורגת מעניינם הפרטני של הצדדים. במובהק אין בקשה זו נופלת בגדרן של אלה, ואף לא נטען כך לאמיתם של דברים. ככל שהפכתי בבקשה, לא מצאתי כי היא מעלה סוגיה מן הסוג הרחב האמור. די בכך שלא להיעתר לה. יתרה מכך, המבקש חפץ להידרש מחדש לשאלות עובדתיות שהוכרעו בבית המשפט קמא. כידוע, ככלל אין בית משפט של ערעור מתערב בכגון אלה (ע"א 2835/04 דוד לובינסקי בע"מ נ' י.ת נצר אחזקות בע"מ (לא פורסם; 2005); ע"א 3601/96 בראשי נ' עזבון המנוח קלמן בראשי, פ"ד נב(2) 582, 594 (1998), לא כל שכן, כשהמדובר בגלגול שלישי.

ז.        לעיצומם של דברים גם לא מצאתי מקום להתערבות. המגמה בפסיקה היא לפרשנות מצמצמת להוראות חוק הגנת הדייר (נוסח משולב), התשל"ב-1972 (רע"א 2701/95 כנען נ' גזאוי, פ"ד נג(3) 151, 166(1999) ע"א 3295/94 פרמינגר נ' מור, פ"ד נ(5) 111 (1997); רע"א 5727/04 בן עמי נ' ברסלב (לא פורסם; 2004); ע"א 10308/06 שטוב נ' כונס הנכסים הרשמי (לא פורסם; 2009)). בעבר הבעתי דעתי בהקשר זה:

"חוק הגנת הדייר נחקק כחוק סוציאלי. התכלית שעמדה בבסיס החוק הייתה להעניק הגנה לשוכר דירה חסר קורת גג אחרת וחסר אמצעים להשיג כזו. ברבות הימים נשתנתה המציאות הכלכלית והחברתית, ו'הדייר המוגן לא תמיד היה חסר כל הראוי להגנה, ובעל הנכס לא תמיד היה הגביר שראוי לפגוע בקניינו לטובת הדייר. על רקע זה הסתמנה מגמה להגבלה ולצמצום של תחולת החוק ... לדידי, מדיניות זו ראויה היא, ולשיטתי יש מקום לפרשנות מצמצמת של הגנה זו: 'הדיור המוגן הוא תופעה בת זמנים עברו, והדעת נותנת כי תלך ותחלוף מן העולם' (רע"א 5727/04 בן עמי נ' ברסלב (לא פורסם; 2004) ..." (רע"א 4664/06 צארום נ' פרלמוטר ואח' (לא פורסם; 2006)).

ח.       אשר ל"עילת הנטישה", העדרו של דייר מן המושכר, אין בו כשלעצמו כדי לשלול זכויותיו כדייר מוגן כל עוד שרירה ונמשכת כוונתו לראות במושכר את ביתו ולחזור אליו (ע"א 715/76 דמתי נ' בוליוש, פ"ד ל"א (2) 113, 117(1998)). נטל ההוכחה כי הדייר נטש את המושכר ואין בכוונתו לשוב אליו עוד, הוא על התובע (ע"א 544/65 גרטנר נ' נדיר-קרמר ואח', פ"ד כ (2) 113, 117 (1966)). בנדון דידן, בית המשפט בא למסקנות ברורות באשר לשימוש במושכרים שלא בהתאם לייעודם, וקבע כי הושכרו בהשכרת משנה בניגוד להסכמת המשיבות. בית משפט השלום אף בא לכלל מסקנה כי אין בכוונתו של המבקש לשוב למושכרים. הגירסה שהציג המבקש כי המשיבות ידעו על השכרת המשנה, הסכימו לה וויתרו על דמי השכירות, אף אינה עולה בקנה אחד עם השכל הישר.

ט.       התנהגות המשכיר הנכון לקבל דמי שכירות בידיעה כי השוכר עזב את הדירה, עשויה לחסום את עילת הנטישה (ע"א 805/75 בן שלמה נ' קובדלו פ"ד ל(3) 238 (1976)); אך אין אלה פני הדברים בענייננו. כך גם לעניין הסעד מן הצדק. סעיף 132(א) לחוק הגנת הדייר מאפשר לבית המשפט לסרב ליתן צו פינוי חרף קיומה של עילה לכך, אם שוכנע שבנסיבות העניין לא יהיה צודק לתיתו. אולם, בית משפט פירש סעד כזה בצמצום (ע"א 5/79 רייכמן נ' רוזנבלום, פ"ד לד(2), 208 (1979)); סעד זה נתפס כ"תרופה יוצאת דופן, שפניה בעיקר אל הנסיבות האישיות של הנוגע בדבר (הדייר - א"ר), ואשר באה לאפשר התחשבות מיוחדת במצבים קשים היכולים לנבוע מן היישום הפורמלי והאוטומטי של הדין...", כדברי הנשיא שמגר ברע"א 4740/92 אדלר נ' חן (1992) פסקה 3); וראו גם רע"א 8334/07 דאלי נ' אבנעל (2007). ברי כי כדי שהגנה זו תופעל בגדרי הדין, יש צורך ככלל בנסיבות זועקות. אין זה המצב שלפנינו, שאחרת חוטא יצא נשכר. המבקש - כנקבע עובדתית - לא זו בלבד שהשכיר את הדירות בניגוד להסכמת המשיבות, אלא אף העלים מהן את ההכנסות. "מנהג בעלים" זה, גם אם היה לו שורש הסכמות בעבר, לא יכול היה להימשך עד אין קץ, בחינת "המשכיר לדייר מוגן - כקונה אדון לעצמו". לבסוף, התקשיתי להלום את טענת המבקש, כי משהבניין נרכש, פקעה זכות המשיבות בניהול התביעה. המשיבות לא המחו את זכות התביעה, ונשאו בהוצאותיה. התביעה מתמקדת בטענותיהן על שאירע כשהיו בעלים במושכרים ובהתייחס לאי הסכמתן. לא מצאתי כי נפל פגם בהתנהלותן. בהקשר זה התרשם בית המשפט קמא, כי המסמכים שביקש המבקש לצרף כראיה חדשה היו בידיו עוד קודם לכן, אך הוא לא צירפם. לא מצאתי מקום להתערב בכך. כך גם לא מצאתי להלום את הטענה כי מקום שעו"ד ונגלניק ייצג את המשיבות, אין בידו להעיד על שידוע לו מידיעה אישית ואשר רלבנטי לסכסוך שאירע.

י.        בטרם חתימה אביא מדברי מ"מ הנשיא בן פורת בע"א 87/83 ארי"צ בע"מ נ' ביירלס, פ"ד לח(2) 159, 163 (1984)

"מבית-משפט זה צריך, לדעתי, לצאת הקול, המזהיר את ציבור הדיירים המוגנים הזהר היטב, לבל יטעו לחשוב, שאם יפרו את התחייבויותיהם החוזיות לא יסתכנו סיכון של ממש שיפונו מן המושכר, אם בעל הבית בכלל יטרח לפתוח בהליך ממושך, יקר ומייגע של תביעת פינוי, נהפוך הוא, עליהם לדעת, כי בדרך כלל, בכפוף לחריגים מעטים בלבד (שהמקרה שבפנינו אינו נמנה עמם), תוסר מעליהם הגנת החוק".

חלפו כמעט שלושים שנה, והדברים יפה כוחם אף ביתר שאת.

יא.      אין בידי איפוא להיעתר למבוקש. אאחל למבקש רפואה שלמה ואריכות ימים.

           ניתנה היום, ח' בתמוז תשע"ג (16.6.2013).